(原题目:蛋壳公寓乐成在美上市:成迄今规模最大长租公寓上市公司)
泉源:IPO早知道
长租公寓服务商“蛋壳公寓”于北京时间1月17日晚间正式在纽约证券交易所挂牌上市,股票代码为“ DNK”, 这是继青客公寓后、又一家在美上市的海内长租公寓服务商,同时也是迄今为止规模最大的长租公寓上市企业。
蛋壳公寓此次共将刊行960万股美国存托股票(ADS),每股ADS相当于10股A类普通股, 刊行价为每股ADS 13.5美元。
花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任蛋壳公寓此次IPO的联席主承销商,老虎证券则为副承销商。承销商共享有159万股ADS的超额配售权,以前述刊行价盘算,若执行“绿鞋机制”后, 蛋壳公寓的IPO募资募资规模超1.49亿美元,市值 可达27.4亿美元。
值得一提的是,最新版本的F-1招股说明书显示,蛋壳公寓的过往投资方也是主要股东——蚂蚁金服、老虎全球基金和愉悦资源划分有意认购至多3000万美元、2500万美元和2000万美元的ADS,尚有战略投资方有意以IPO价钱认购至多2500万美元的ADS。
在正式向美国证券交易委员会(SEC)递表前,蛋壳公寓还刚刚获得来自华人文化产业投资基金和春华资源的1.9亿美元D轮融资。
这意味着蛋壳公寓的新老股东对其当前的营业状态及生长前景持有较为乐观的态度,或也给整个资源市场传递了努力的信号。
IPO后,蛋壳公寓天使投资人兼董事长沈博阳、团结创始人兼CEO高靖和总裁崔岩将划分持有5.9%、13.4%和1.9%的股份,其中CEO高靖的投票权将到达75.6%。
增进与盈利
显然,刚刚已往的2019年对于海内的长租公寓行业来说可谓是“分水岭”的一年。
2015年前后,随着各地“租售并举”与“租售同权”等指导性政策的逐渐铺开,一、二线都会的房地产市场几乎在同一时间从增量竞争转为存量竞争,海内长租行业便在这一特定的时代背景下快速生长。
但鉴于相对着重、高度依赖资金和衡宇资源的行业属性,加之近两年一级市场的资金收紧,自2018年下半年起尤其在2019年,长租公寓“暴雷”的征象习以为常。
响应的,资源从“广撒网”的状态逐渐向头部企业靠拢。2019年,长租公寓行业仅有的大规模融资事宜均出自“自若”和“蛋壳公寓”两家行业领先的公司。其中,自若于2019年6月被曝出约5亿美元的融资已靠近尾声,但至今尚未官宣。
而蛋壳公寓则在3月宣布完成由老虎全球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服团结领投,春华资源跟投的5亿美元C轮融资,投后估值跨越20亿美元;加之前文提及的1.9亿美元D轮融资,蛋壳公寓罕见识在行业“遇冷”的情况下短短半年多逆势完成2轮融资。
详细从公司运营数据来看,与2015建立昔时年底的2434间公寓数目相比,停止2019年11月30日,蛋壳公寓的房源数目为43.27万间,增进177倍。招股书援引艾瑞咨询的讲述称,蛋壳公寓已是海内生长最快的长租公寓服务商,2015年底至2018年底时代的年复合增进率达360%。
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不外,在规模快速增进的同时,“盈利难”是对于包罗蛋壳公寓在内的所有长租公寓服务商均无法逃避的一个问题。
2017年和2018年,蛋壳公寓的营业收入划分为6.57亿元和26.75亿元人民币,同比增进307.3%;净亏损则划分为2.72亿和13.70亿元人民币。
2019年前三季度,蛋壳公寓的营收已到达50.00亿元人民币,较2018年同期增进了198.8%,固然净亏损则同样为25.16亿元人民币,经调整后的EBITDA则为负14.61亿元人民币,而经调整后的EBITDA率则低于2018年同期。
由此不难判断,已往几年对于高增进的诉求使得蛋壳公寓的整体亏损伴随着规模增进一同增添,但经调整后的EBITDA率及亏损率的降低(相较2018年)则也意味着在可复制性愈来愈强、成本把控愈发适合的情况下,蛋壳的盈利能力或许也会有显著提升。
创新与合规
从产物特征来看,现在蛋壳公寓旗下共谋划两大品牌产物,划分为蛋壳公寓和筑梦公寓。
蛋壳公寓是其自2015年建立至今的营业重点,这一新租赁模式的特点在于:通过集中化地运营由房东托管的公寓,在对公寓举行标准化的设计、装修、设置后提供一站式服务,将其出租给租客。在这一过程中,所有营业流程均在线化,无实体店面。
在“蛋壳公寓”的基础上,蛋壳公寓又在2018年11月推出了筑梦公寓,主要提供面向蓝领群体的员工宿舍。彼时也是“蓝领人群”最受资源及创业者关注的时间段,依托成熟的营业模子,蛋壳公寓迅速在蓝领群体宿舍这一细分领域内占有了一定的市场份额。
除了对于客户群体的精准定位外,新一线都会的增量空间也是各大长租服务运营商的“必争之地”。
譬如蛋壳公寓,停止2015年年底,其所运营的所有2434间房源所有位于北京;而停止2019年9月30日,蛋壳公寓已入驻北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉等13座都会。
另外,通过蛋壳公寓的路演文件不难发现,蛋壳公寓与房东的租约一样平常为4-6年,而停止2019年9月蛋壳公寓的单间装修成本已降至平均10,404元/间,投入回本周期整体缩短至12到20个月。换言之,在与房东的条约租约期限内,蛋壳公寓就能够确保处于盈利状态。
华兴资源曾给出一则综合数据,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率为盈利临零界点,即息税前利润率为0。而停止2019年6月30日,蛋壳公寓的租客入住率为89%,租客续租率约为51%,房东续签率为80%,均位于行业之首(凭据艾瑞咨询数据)。
固然,在一系列漂亮数据的背后,依然存在一个不容忽视的问题,也是长租公寓饱受诟病的话题——租金贷。
在2017年,2018年和2019年前3季度,蛋壳公寓的租金贷用户占比划分为91.3%,75.8%和67.9%,呈逐年递减趋势。蛋壳公寓也在招股书中稀奇提到,其互助的工具所有为持牌金融机构且会控制互助工具的数目。
就在数天前,由国家相关监管部门牵头的《长租公寓评价规范》已举行进一步的钻研,预计不久之后就能正式落地,届时,“长收短付资金杠杆”的模式或将更多限度的停止,也将使得行业加倍规范透明。
如果说2015年至2019年是海内长租公寓的1.0时代的话,显然,自2020年起,随着青客公寓上岸纳斯达克、蛋壳公寓挂牌纽交所,以及自若或将同样于今年上市,长租公寓的2.0时代已然到来。
在拼精细化运营的2.0时代,与云、AIoT、大数据等新兴互联网科技慎密的连系,进一步提升行业效率、改善用户体验、消除安全隐患,这些都是蛋壳、自若们当下善于的、也是它们往后能够有更多施展空间的。究竟,海内长租公寓市场还远未饱和。
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