在店铺选址这个话题上,屈臣氏无疑是有发言权的。到去年,屈臣氏在中国拥有2483家门店,仅2015年就新开了395家门店。
那么问题来了,屈臣氏在选择门店时是如何进行评估、判断和决策的?
“屈臣氏对于门店选址的策略只有一个,就是紧跟目标消费群体。换句话说,目标消费群体在哪里,屈臣氏就在哪里。屈臣氏的目标消费者是18到35岁的优质女性消费者,所以找到这些消费者,然后在那里开店。”
如何判断目标消费者在哪里?屈臣氏首先会考虑三个关键指标:“目标消费者密度”、“俘获率”和“租赁成本”。
通常情况下,目标消费者有效人数=目标消费者密度×俘获率。一般情况下,屈臣氏的抓取率估计在8%-10%之间,通过这个可以计算出门店的预估销售额。
举个例子:在某家店门口,上午10点到晚上10点,有10000个目标消费者经过,那么如果捕捉率为8%,预计可以捕捉到800个有效消费者;按照屈臣氏门店平均客单价50元计算,日均销售额可达4万元。
另一方面,租金成本与商品的销售额和毛利率有一定的比例关系。通过对这些数据的计算和分析,可以得出门店的投入和产出是否合理。
根据上述选址策略,屈臣氏坚持其门店的选址方向基本如下:
屈臣氏根据店铺是否临街,将店铺分为“临街店铺”和“非临街店铺”,面积约200-500㎡。
对于“街边小店”,有两种情况:1。最好在1楼,有独立出入口。2.如果位置很好,可以考虑2楼,但必须有独立便捷的通道通往主街,有很好的形象展示。靠近主干道和人流聚集点,能见度好,广告招牌好。
对于“离街商铺”,必须在主要交通通道上。同时在进出口位置一定要有非常明显的广告标志或者广告位。
从四个方面判断什么是好地段。
第一,选址要设置大面积。是新城区、商圈、学区还是大型社区?“直觉”是不够的,主要有几个参考因素:人口、商业氛围、竞争态势、未来潜力。
人口:从超市的规模和数量、农贸市场的规模、学校、银行、网吧的数量等来看。
商业氛围:周边服装/鞋帽/床上用品店的档次、数量、经营情况。同时也可以参考美容院、发廊。如果你看看这些行业的水平,你大概会对当地的消费有所了解。
竞争:是同行的数量,是什么类型的店,关键是管理水平。有时候一个地方有很多同行店铺,至少说明这个地方需求旺盛,也可能是供大于求的过度竞争。但是你参与进来做生意不一定难,还是要看当地的竞争水平。只看竞争对手的数量并不能说明问题。
未来:对于新商圈来说,需要考虑楼盘的落成、政府机构的设立、交通设施的建立、大商家和品牌的入驻对未来的综合影响。
选址时必须记住的10条规则
选好区域后,需要注意什么样的街道,什么样的门面,什么样的选址?管峻整理出以下小规则。
1.好店租金高。
好的地址通常租金很高。创业首先要明白好地址的重要性,不要被高昂的房租吓走。
有些店主有一个错误的意识:宁愿多投资店面,也不愿意付高额租金。但是好店的高租金不是一天两天形成的,也不是房东可以随意提高的。是房东和房租长期的利润分成较量形成的。
许多小企业依赖于商店位置的质量,所以越受欢迎的企业,你越愿意投资商店位置。当然,在投资之前,一定要仔细分析这个店铺会带来多大的收益,利润空间是否足够大。
2.路边店有利有弊。
以前很多店面都是把靠近主干道、主干道作为一大卖点。由于消费者贪图方便,也对一些靠近大街的店铺十分青睐,一度让很多沿街店铺人气爆棚。
然而,主干道的黄金地段也可能成为门店经营的“死穴”。首先,随着车流量越来越大,靠近主干道或主干道带来的噪音和尾气污染是“路边店”的致命伤。
其次,“路边店”受市政规划不确定因素影响,未来拆迁风险大很多。随着市政府城市改造和规划的深入,紧贴路边的“路边店”无疑是最脆弱的。
3.行人越多,越繁华。
很多店主认为路人就是自己的顾客,路人越多,生意就会越红火,但这种想法其实是错误的。如果所有的路人都是有一定目的的人,那么店铺就吸引不了这样的顾客。
所以,在选择什么样的街道开店时,不仅要考虑行人的数量,还要考虑行人的性质:他们是有明确的经营目的,还是在街上闲逛?
4.繁华地段不一定是好的店铺位置。
有些地方,表面上是车水马龙,其实并不是聚客的地方。这就是为什么在繁华的城市开新店很快失败,而在巷子里开店却红红火火的重要原因。
你经营的行业和你选择的店面位置是合拍的,是一个好的店面位置。所以你开店的时候,要考虑你经营的行业是否符合相关地区的人的需求,而不仅仅是地段是否足够繁华。
5.角落里是一张“金嘴”
住在转角处最理想,在两条街的交汇处,能产生“转角效应”:1。增加橱窗展示的面积;2.两条街的人流汇聚于此,更多的路人光顾;3.通过两个以上的入口可以缓解拥挤的人群。
需要注意的是,由于店铺位于两条街上,所以选择哪边作为自己店铺的正门就成了一个非常重要的问题。一般的做法是选择交通流量大的街道作为店铺的正门。
6.同行密集型业务不错。
吸引人,生意吸引生意,生意大家做,才能一方兴旺。所以我们看到全国有很多“一起开店”的化妆品店,但是生意还不错。这就是密集的同行形成化妆品销售氛围的现象。
7.窄的街道比宽的好。
太宽和太窄的人行道都不合适。太宽的店铺不容易引起人的注意,很少有人从店门口经过。太窄影响交通。但总的来说,窄一点的街道总比宽一点的好。
8.同街分“阴阳”
有时候,在同一条街上,一个老板开了两家化妆品店,分别位于街道两旁,几乎是门对门。装修风格和商品结构都一样,但生意却天壤之别。这是为什么呢?真的有风水吗?实际上,这里涉及到两条规则:
(1)在一个城市的每一条街道上,几乎总有一边车流量大,而对应的另一边车流量相对较小。这里暂且把人流量大的一侧称为阳街,人流量小一点的一侧称为阴街。
(2)每个城市至少有一个商业中心,面对商业中心的街道右侧多为阳街,而对面则为阴街。
当然,这一规则也有例外,比如两个相距很近的商业中心之间的狭窄街道或狭窄繁忙的街道。其余时间,店主在选址时可以先观察哪边是“杨街”。
9.门前有障碍就不要选。
有的房子改成商铺时,商铺前的小花坛离商铺很近,灌木往往会遮挡视线;或者店前有大型变电箱或者公交站牌,而且离店很近。这些都不合适。
同时,最好不要选择街面以下的铺层,也就是需要下台阶的铺面不适合。同样,最好不要选择有台阶的店面。如果一定要有,台阶不能高于三层楼。
10.邻居要“时髦”
对于化妆品店来说,邻居做非时尚的生意,比如修车,建材,是极不合适的。是隔壁餐厅还是餐厅,要看情况。如果是时尚餐厅、品牌加盟餐厅或者装修比较精致的,可以考虑;如果是包子店、面粉店等小餐馆类型,尽量不要选择。
最适合的邻居是女性经常光顾的店铺,如服装鞋帽箱包,以及发廊、床上用品、银行和电信的营业厅、洗衣房等。小区旁边的商铺,中小型超市也不错。